21世紀經濟報道記者張敏 北京報道?作為房地產調控的重要標志性政策，“限購令”出臺以來，雖然目的不同，做法各異，但“限購”行為是實實在在的。
伴隨現代化、城市化大潮推動，住房市場不斷呈現出新形態，限購政策也有了新的目的和內涵。當前，“限購令”正面臨關于“存”與“廢”的討論。
2006年，建設部等六部委聯合發文，對境外人士和機構的購房行為進行限制，也稱“限外令”。在人民幣持續升值的背景下，其目的在于防止境外資金炒作國內樓市。
真正為外界所熟知并對樓市帶來深刻影響的“限購令”，出臺于2010年。在北京率先以戶籍、納稅、社保、家庭住房套數等為限購門檻進行試水后，其他城市也很快跟進。最多時，全國有超過100個城市實施了限購政策。
如今，房地產市場的供求關系已發生重大變化，2023年9月以來，已有近20個城市對限購政策實施了松綁或退出。作為一項最具代表性的調控政策，“限購令”的存在價值引發了越來越多的討論。只有了解“限購令”的出臺背景、變化邏輯和作用機制，才有助于回答“限購令”的去與留。
連鎖反應
2010年4月30日，北京出臺《貫徹落實國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲文件的通知》，推出12條調控措施，其中強調，“對不能提供1年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市居民，暫停發放購買住房貸款?！薄白员就ㄖl布之日起，暫定同一購房家庭只能在本市新購買一套商品住房?！边@是全國首個住房“限購令”。
“五一”長假臨近，該全新調控手段的橫空出世，引發了廣泛關注。有市場人士質疑，“限購令”帶有較強的行政色彩，不符合市場化調控的原則，且有失公平。但也有分析認為，在過熱的市場環境下，有必要祭出雷霆手段。
樓市“限購令”的出臺，有著深刻的國內國際背景。
2008年，國際金融危機全面爆發，我國出口出現負增長，大批農民工返鄉，經濟面臨硬著陸的風險。作為應對，政府部門于2008年11月推出了進一步擴大內需、促進經濟平穩較快增長的十項措施，初步匡算，需投資約4萬億元。
從2009年開始，我國經濟快速升溫，正處在快速城市化階段的房地產市場也明顯復蘇。到2010年，樓市進一步升溫，部分城市出現投資需求占比過高、房價上漲過快的情況。其中，以北京為代表的一線城市最為火爆。
2010年3月15日，北京土地市場單日誕生三宗“地王”，成為資本狂歡下的市場縮影。
一個月后的4月17日，國務院發布《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，即“國十條”，針對“部分城市房價、地價又出現過快上漲勢頭，投機性購房再度活躍”的情況，推出10項調控措施。其中提出，“地方人民政府可根據實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內限定購房套數?！?/p>
北京出臺的文件，正是“國十條”的落實細則。“限購令”落地后，市場表現立竿見影。2010年5月，北京新房成交環比腰斬。當年全年，北京住宅成交量降至11萬套，同比下滑近四成。土地交易也明顯降溫。
2010年9月29日，監管部門再度發文稱，“房價過高、上漲過快、供應緊張的城市，要在一定時間內限定居民家庭購房套數?！贝撕?，重點一二線城市相繼推出“限購令”，部分三線城市也出手限購。僅2010年，全國就有近50個城市出臺了樓市“限購令”。
2011年1月，進一步調控樓市的“新國八條”出臺，并將限購政策作為8項穩樓市措施之一。
這期間，樓市限購范圍不斷擴大，力度也漸次加強。一方面，出臺限購政策的城市越來越多，城市層級也逐漸下沉。2011年初，浙江金華的永康縣成為首個推出“限購令”的縣級政府部門。
另一方面，限購的門檻越來越高，相關的配套措施也不斷完善。比如，在限購門檻中，對納稅或繳納社保的年限要求不斷提高，最多達到5年（60個月），且不得中斷。為打擊假離婚等規避限購的行為，很多城市對于離婚后再買房的也設定了認定年限。同樣為了堵住政策漏洞，一些城市的法拍房也被納入限購行列。
據不完全統計，全國有超過100個城市曾出臺過或正在執行樓市限購政策，其中海南省仍在執行全域限購。北京是目前限購政策最嚴厲的城市，除“五年納稅或社保證明”的基本門檻外，還對商住房實施同等的限購標準。通州區則在此基礎上附加了更多條件，堪稱“全國最嚴限購區域”。
用時間換空間
“限購令”是房地產調控史上的標志性政策。2010年之前，監管部門多采用土地、財稅、金融等手段進行綜合調節。但在面對市場過熱時，這些政策的見效時間相對較長。
相比之下，由于直接阻斷了部分需求的釋放，“限購令”在平抑市場中的作用往往立竿見影，而后再通過“量縮”引發“價跌”。在“穩房價”作為主要考核問責內容的時代，“限購令”可謂是地方政府的調控利器。
自“限購令”之后，越來越多的限制性手段推出，對市場的調整也更加直接。在始于2017年的新一輪房地產調控中，限購與限貸、限價、限售、限商一起，被稱為“五限”。
雖然最具代表性，但“限購令”從來不會被單獨使用，而是經常與其他政策共同推出，從而更好地發揮效果。
比如，很多城市在推出限購政策的同時，提高首套和二套房購房門檻，從而實現抑制投機的雙重效果。另有不少城市執行“認房又認貸”的標準，使限購的作用得以最大化。而限購與限售、限價的組合，有助于市場在擠出投資需求的同時，逐漸回歸居住屬性。
事實上，面對越來越復雜的市場形態，近年來的調控手段也愈加豐富多樣。無論是對過熱市場的降溫，還是對低迷預期的提振，政府部門都會祭出政策“組合拳”，而不是指望少數措施“一招鮮”地解決問題。
站在社會經濟發展的視角，限購政策大行其道，有著特殊的時代背景。
“限購令”出臺的2010年，我國城市化率為49.68%。到2022年，我國城市化率達到65.22%，增長了近16個百分點。按照人口基數計算，最近12年間，我國城市人口增加了超過兩億人。人口流動帶來的剛性住房需求，以及改善性住房需求，成為推動房價上漲的主要動力，而房價的上漲又吸引了投資投機性需求入場。
相比之下，雖然供應端不斷提速，但在城市化快速推進的階段，房地產供不應求仍是常態。
自然資源部下屬某機構的一名專家向21世紀經濟報道表示，除了平抑市場供需關系外，限購政策的初衷還在于，為住房供應體系的建立及長效機制的建設贏得時間，即“用時間換空間”。
“限購令”全面推行后不久，我國就發力房地產供給側結構性改革。保障性住房、租賃住房市場得到了快速發展，其供應量大幅增加，并成為商品房體系之外的重要補充。同時，“房住不炒”深入人心，“穩地價、穩房價、穩預期”的工作機制也不斷成熟，監管部門的調控手段愈加精準有效。
“2018年房地產長效機制建立以來，房地產市場平穩健康發展取得明顯成效?！?021年，住建部相關負責人在接受人民日報采訪時表示。
前述專家指出，“限購令”等政策營造的平穩市場環境，為房地產長效機制的建立和運行提供了重要保障。他認為，“房住不炒”從最初的政策口號內化為一種價值觀，“限購令”功不可沒。
去與留
2023年7月24日，中共中央政治局召開會議，分析研究當前經濟形勢，部署下半年經濟工作。會議提出，適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策。?
其中，監管部門對“供求關系發生重大變化”的表述，尚屬首次。
這一表態含義豐富。2014年左右，房地產市場邁過供需平衡點，告別總體供不應求的時代。但短期來看，結構性的供需錯配仍然存在，表現為熱點一二線城市仍然供不應求，三四線城市則總體供大于求，市場分化趨勢愈加嚴重。近年來，隨著人口紅利減退，年輕一代購房觀念改變，市場的后發動力進一步削弱。
這也意味著房地產的市場形態、發展模式都將迎來諸多改變，樓市調控方式也需做出相應的調整。在對其他政策進行松綁之后，近期，“限購令”也開始逐步退出。
據中指研究院統計，今年9月以來，已有11個城市全面取消限購政策，另有8個城市進行了不同程度的優化。其中，廣州成為第一個松綁“限購令”的一線城市。
事實上，由于行政色彩濃厚、對市場“殺傷力”大，早在“限購令”出臺之初，外界就有過“何時退出”的疑問。2011年全國兩會期間，時任住建部部長的姜偉新在回答記者提問時表示，“限購令”的退出沒有時間表。第二年，面對同樣的問題，姜偉新做了幾乎同樣的回答，“限購令短期內不會放松”。
但隨著客觀條件的變化，原本鐵板一塊的政策也開始松動。
2017年開始，以武漢、南京、鄭州、長沙、西安、成都為代表的一批二線城市相繼放松落戶門檻，從而吸引高素質人才，助推城市發展。由于限購政策多與戶籍掛鉤，這些做法相當于對“限購令”的變相松綁。
2019年，發改委發布《2019年新型城鎮化建設重點任務》，強調城區常住人口100萬—300萬的Ⅱ型大城市要全面取消落戶限制；城區常住人口300萬—500萬的Ⅰ型大城市要全面放開放寬落戶條件，并全面取消重點群體落戶限制。此舉相當于給中小城市松綁“限購令”開了綠燈。
2022年，發改委發布的《“十四五”新型城鎮化實施方案》進一步提出，放開放寬除個別超大城市外的落戶限制。
相比之下，如今熱點城市松綁或取消“限購令”的做法，顯得更加名正言順。一方面，供需關系發生變化，限購政策的土壤似乎不復存在；另一方面，經歷了兩年多的深度調整后，市場期待盡快回溫，松綁限購既能釋放需求，又有利于提振市場信心。
那么，在實施了13年之后，限購政策要退出歷史舞臺了嗎？一種聲音認為，限購政策已完成了歷史使命，是時候全身而退。
易居研究院智庫中心總監嚴躍進向21世紀經濟報道記者表示，我國房地產市場分化嚴重，對“限購令”的調整，也需按照一城一策的原則來考量。他認為，市場供應過剩、后發動能不足的城市，具備了取消限購的條件。重點一二線城市則可實施“一區一策”，核心區域繼續限購，非核心區域可視情況適當松綁。
他認為，總體來看，限購政策在少數區域仍有存在的價值，但也應按照市場變化進行動態調整，松綁或退出是大趨勢。
但他同時強調，這種判斷是基于限購政策的初衷而做出的，在現階段，指望通過對限購政策的調整來提振市場，作用恐怕并不明顯。
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